不動産投資のスタート!1棟めの築古アパートのふりかえり【スペック・購入理由・利回り・満室化までの苦労】

一棟めの築古アパートを買ってから、ちょうど8ヶ月くらいになりました!

今後のためにも、利回り、スペックや運営状況についてまとめようと思います。

物件スペック

まずは購入した物件の情報です。

  • 購入地域:千歳市
  • 間取り:2LDK×6世帯
  • 入居:購入した時は、4世帯が住んでおり、2世帯が空室。
  • 駅からの近さ:徒歩20分くらいで、車だと5分。
  • 築年:築32年。
  • 購入年月日:2022年1月。
  • 駐車場:青空2台と車庫6台。

ポータルサイトで見つけて、問い合わせました。

売主様の売却理由

この物件が築1年のときに、建築主の夫が亡くなり、妻である売主様が相続されたそうです。

どうやら、現地にもあまり行かなかったようで、過去の修繕歴をきいても、「すべて管理会社に任せているので、私は何もわからない。」と言われました。

ちなみに、長年管理を任されていた不動産会社が今回の仲介会社でもあるのですが、その会社に過去の修繕履歴をきいても「売主にきかないとわからない」と言われ、ほとんどの詳細が不明でした。笑

(思えばこれが、後日起きる事件のフラグでした…笑)

売主様の売却理由としては、管理会社にそろそろ外壁塗装をしないといけないと言われ、外壁塗装の見積もりを取ったところ、高額だったので売ってしまいたい、とのこと。

謄本をみると、売主様の借りている金利は9%(た、高い・・・昔は大変です)くらいでしたが、返済は終わっていて、残債のない状態です。

仲介会社の担当者によると、売主様はとにかくお金を出したくないタイプで、室内の状況はバリューアップなどせずほぼ30年前のままだそうです。

購入理由

1) 千歳エリアの実勢土地値以下であったこと

北海道最大の空港がある千歳エリアにその物件はあり、

実勢土地値は、坪20万程度のエリア(現在だと、坪21〜22万くらいでも出ている)でした。

さらに、日当たりが良く、広い公道に面した角地でした。

販売価格は、実勢土地値の、72%〜85%くらいの価格でした。

初めての一棟投資なので、「儲かる」より「負けない」ことが重要で、土地値以下のファミリー物件なら負けにくいのでは…?? と思ったことが購入理由の一番にあります。

後日、千歳に詳しい大家さんたちにお見せしたときも、「こんな物件どこにあったの?」「転売する」とおっしゃっていたので、出ていた物件のなかではかなり安かったのではと思います。

2) 長期入居者しかいないファミリー物件

4世帯の入居者はみんな10年前くらいからの入居者でした。

かなり退去が少なそうだな、一回満室になれば安定しそうだな、と思いました。

3) バリューアップなしの家賃の下がりきった築古

仲介さんから聞いたところによると、「売主様はとにかくお金をかけたがらない。そのため、室内も当時のままで、家賃も築年数にあわせてそのまま下がってしまっている」とのことでした。

家賃も千歳のなかでもかなり安い方でした。

ちゃんとしたバリューアップをすれば、家賃を上げられると感じました。

4) 雨漏り歴がない

雨漏りは木造を構造的に弱くするとネットで知り、雨漏りを怖がっていた私は、雨漏りがある物件は避けたいと思ってました。

長年、管理をしている仲介の不動産会社に確認したところ、雨漏り歴がないとの回答でした。

が、買うと、2部屋のサッシから雨漏りしていることが入居者さんと直接話して判明しました。

入居者さんいわく、「ずっと前管理会社に訴えてきたのに直してくれなかった。オーナーが外壁塗装をするから待ってほしいと言われるのみだった」とのことでした。

ただ、一般的な外壁由来の雨漏りではなく、サッシの構造から漏っているという形だったので、比較的安価に直せました。

リフォーム(1)内装編

満室化するための、内装リフォームについてです。

間取りは▼こんな感じで、和室と洋室が1個ずつある2LDKでした。

どういうリフォームをしたらいいかわからなかったので、

まずは最低限なおして、決まらなかったら徐々にリフォーム箇所を増やしていくことにしました。

かけた費用は、空室2部屋に対して、

  • 大工さんに依頼:20万くらい
  • DIY:5万〜(道具や買った壁紙などは、今後も使えるため、きちんとカウントしていません)
  • ドア交換一部屋:7万くらい。サビサビでうまく閉まらない状態だった。
  • その他細かい修繕:サッシ調整4400円や、電気工事15000円など…

です。

大工さんに依頼した内容は、

  • 2部屋のうち1部屋のリビングのジプトーン天井クロス貼り
  • 2部屋のうち1部屋のリビングの床のフロアタイル貼り

などです。

和室の洋室化も検討したのですが、最初はやらずに、決まらなかったらやろうと思い、照明の変更と、ステージングだけにしました。

▼ステージングした和室の様子

▼ 購入時の募集写真。同じ部屋ですが、かなり印象が違いますね!

※上記写真は常口アトム様より引用

一棟目の築古2LDKのビフォーアフター。
木目クロスがいい感じになりました。
木目の向きは床と天井を合わせてひろびろと。
(ビフォー写真は常口さんHPより引用) pic.twitter.com/NJuY9tsom4 — ゆん@札幌で大家業 (@fudosanjan) 2022年8月23日

きょうから、5年くらい空室だったというこの部屋にも入居者さんが住んでます。
リフォームして、階下に住んでる長期入居者の方より、7,000円くらい賃料アップで成約。
賃貸業、やりがいあるなぁ🤔 pic.twitter.com/XePpVrOcig — ゆん@札幌で大家業 (@fudosanjan) 2022年9月19日

あとは基本DIYです。カッティングシート貼りや清掃などの表層的な部分は、なるべくDIYでやって、労力やコスト感覚をつかむことにしました。

▼水洗交換・ダイノックシート施工

結構きれいにできている気がします。でも、シンナー下地に塗るのと、浴槽の上に乗って作業する体勢が辛すぎました。

今思えば、やらなくてもよかったな、というDIYもたくさんありました。

▼1棟めの物件に関して、もうやらないな、というDIYについて下記記事でまとめています。

https://yun-fudosan.com/2022/10/10/%e3%82%82%e3%81%86%e3%82%84%e3%82%8a%e3%81%9f%e3%81%8f%e3%81%aa%e3%81%84%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87diy%e3%82%92%e7%b4%b9%e4%bb%8b%e3%81%97%e3%81%be%e3%81%99%e3%80%90%e9%9b%a3/

リフォーム(2)外装編 外壁塗装発注

鉄骨階段にガタがきていたので、溶接修理を依頼しました。

2つ階段があって、15万でおさまりました。

さらに、私は外壁の色がダサいのが気になり、外壁塗装もすることにしました。

今思えば、このタイミングで外壁塗装をしないで、お金を貯めた方がよかった気もします。

ただ、この時は、築古再生といえば外壁塗装!外壁塗装をすれば新築に見える!という思考だったので、外壁塗装をしました。

10社以上に、相見積もりを取っていることを伝えつつ、塗料を指定した上で、図面から概算で見積もりを出してもらいました。

FAXからでも図面が見やすいように、GoogleDriveにアップロードした図面データのQRコードを、でっかくしてFAXデータに入れました。

140万から240万くらいまで、幅のある見積もりが出て、160万のところに最終的に依頼しました。

雪国なので、購入した当時は冬だったので作業ができず、4月から5月にかけてやってもらいました。

そのかいあって、見た目は築20年くらいに見えます。笑

知り合いの大家さんが、近隣の仲介からすごく評判がいいみたいだよ、真似したいから色を教えてほしい。と連絡をくれて、嬉しかったです。

苦戦しつつ満室化。購入価格に対する利回りは、現況16.6%

6月中ばくらいから募集開始しましたが、管理会社との連携がうまく取れず、ぜんぜん案内が入っていないようでした。

大手の管理会社に依頼したのですが、募集開始の直前に担当者が変わり、その方とのコミュニケーションにすごく苦戦しました。

具体的には、募集を頼んでも、

  • 家賃が間違っている💦
  • 室内洗濯機置き場があるのに「なし」で募集しちゃってる
  • 無料駐車場をアピールしてほしいと伝えたのに「駐車場なし」で募集しちゃってる
  • 2階なのに1階で募集してる
  • 募集開始してるのに「内装中」にしちゃってる(他の不動産会社に指摘されて気づいた)
  • リフォーム後の写真を撮影してデータを渡したのに、リフォーム前のふるめかしい写真で募集

など、自分的には、「なんでそうなっちゃうの?」という感じで、最初は理解に苦しみました。。

後からわかったのですが、その管理会社は慢性的に人不足で、バタバタ人がやめたり休職したりしていたようです。

募集開始して1ヶ月くらいしたタイミングで、2棟めを買うことになったのですが、その仲介会社の社長がたまたま友達のお父さんだったので、上記のことを相談しました。

そしてその社長が、かつて部下だった方が店長をやっている管理会社を紹介してくれました。

その店長さんご自身が、大家業をやっていることもあり、とても積極的に客付戦略を考えてくれました。

前の会社の契約をすぐに切れなかったこともあり、その方に、管理を正式に委託できたのが8月1日からだったのですが、

なんと7月末と、8月頭に一気に2部屋を決めてくれました

本当に管理会社を変更してよかったです。

そして、紹介で不動産業を進めていくのは、とても大事だなと思いました。

家賃も、予想より高めに決めることができたので、最終的には、購入価格からの現況利回りは16.6%になりました。

外壁塗装160万を入れても、15%を超えます。

土地値より割安であることを考えると、キャッシュフローもあり、かなり満足な結果です。

雨漏りはサッシの構造が理由だったので、一般的な雨漏りよりは安く直せました。

結果的には、リフォームや満室化の実績として、その後の融資の資料としても役立ち、とてもよかった気がしています。

以上、一棟めのまとめでした。

後日談:

この物件は、集中したいと考えているエリアからは遠かったので売却しました。(冬に往復するのが辛かったんです)

安価に出したこともあり(安く買えていたので、普通に出したつもりが安価だった)、

問い合わせが殺到したようです。

すぐに複数の買付をいただき、スムーズに売却ができました。

銀行様からは、「あれは9%で売れたのに12%で売った」と、少し絞られました・・・・。笑

また、知り合いの投資家さんから「もっと高く買ったのに」と言われたりしました。

しかも、土地値が色々あってこの場所は高騰したので、買主様は非常に良い取り引きができたのではないでしょうか。

私としても非常に良い経験を得ることが出来、購入〜再生(?)〜売却までを経験するという、非常に生きた教材として学びになった一棟目でした。

入居者さんからからも、「きれいになった」「オーナーが変わってよかった」など言われ、良かったです。※ 必ずしも毎回これほどテコを入れられるかというと、安く仕入れることが重要になるので、さらにこの後上がった市況からすると正直、自信がないです。

テコ入れの際には、色々業者さんとのやり取りなど、調整の大変さもあり(約束どおり来ていただけず、入居者さんが怒り、逆にそれを伝えてお願いするとキレられたり。。。笑)もう一度やるか?と言われたら、絶対やりたくないです。。笑

正直、高利回り空室物件を買って、色々直して満室にするのは、

建物をどうこうといった、ハード面だけでなく、管理客付けプロセスなど、運営のソフト面にもテコ入れする必要がある場合があり、凄く大変だという結論です。。。

周辺の客付け業者さんも、「あそこは長期空室だ」という認識があるから、イメージを変えるのは大変だと思います。

まとめ

  • 空室が多いということは、1.空室発生⇒2.リフォーム⇒3.客付⇒4.管理 の1~4が複数以上、見直す必要がある状態になっている可能性が高い
  • 良い修繕業者を見つける(ないし管理会社がそういう面でも頼りになるところを探す)
  • 高利回り物件は比較的郊外エリアにあることが多く、選べる業者なども少ない
  • 高利回り長期空室物件の満室化は、大変