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どうやったら安く不動産投資法人を立ち上げられる？
北海道で大家業を営むゆんと申します。現在3棟40室を運営しています。
私は一棟目から法人で買っていこうと思い、「どうしたら安く法人を立ち上げられる？維持コストを下げられる？」と色々調べたので、まとめたいと思います！
無料の会社設立freeeで立ち上げ書類を一撃作成
私は設立書類は自分で作成して、司法書士依頼費用を浮かすことにしました！
そこで使ったのが、「会社設立freee」という無料のサービス。
「freee」は、有名な会計サービスです。
この会社が顧客獲得のため、無料でやっている「会社設立freee」というサービスがありまして、これは質問に答えていけばあっという間に会社設立書類が作れるすばらしいサービスです。
- 合同会社か株式会社か
- 住所
- 連絡先
- 出資者
- 資本金
- 事業内容
- 決算期
などを決めておけば、
- 定款
- 登記申請書
- 就任承諾書
- 代表社員、本店所在地及び資本金決定書
- 振り込みがあったことを証する書面
- OCR用紙
- 印鑑届書
を出力してくれます！
さらに、ご丁寧に、設立後に必要になる３つの書類まで自動作成してくれます！
- 登記事項証明書交付申請書
- 印鑑カード交付申請書
- 印鑑証明交付申請書
売買のときや口座開設で「登記事項証明書（会社の来歴みたいなもの）」「印鑑証明書（会社の印鑑を示すもの）」は必要になるので、必ず提出する書類ですね。
法人は合同会社で
株式会社より合同会社の方が、安く立ち上げ可能です。
それについては沢山記事があるので、割愛します。
登録免許税の割引の活用
自治体によっては、創業支援を受けたら登録免許税が安くなる制度があります。
札幌の場合「特定創業支援等事業による支援を受けた方への支援」というのがあり、資本金の0.7%の登録免許税が0.35%に軽減されるので、もともとの登録免許税が６万なら半額の３万になります。
法人住所は今の家？オフィスを借りる？自宅を隠したい？バーチャルオフィスで融資を受けられる？
オフィスをどこにするか？これは迷いどころですよね！
私がいちばん悩んだのはここです。
今住んでいるのは賃貸でした。オーナーに、登記に使って良いか質問しましたが、「この物件自体がオフィス登記NGと決まっている」ということで、断念しました。
ただ、自宅を法人住所にしてしまうと、借りる人から住所がモロバレなので、それが嫌という方は避けた方が良いと思います。
正確にいえば、自宅以外を登記場所にしても、法人の履歴事項証明書を法務局から取れば、代表者の住所はバレてしまいます。
ただ、登記書類に書くのは「地番まででいい」と決まっているらしいので、マンションなどに住んでいる場合は、マンション名と部屋番号は省略できます。
（例）中央区南１条西４丁目1-1 小山ハイツ２０１号室 → 中央区南１条西４丁目1-1
私は、オーナーから登記を断られましたので、登記住所を借りる必要がありました。
調べたら月額5,000円で登記OKの時間貸しオフィスが家の近くにありましたので、そこを借りています。（※融資上の注意点がありますので最後までお読みください）
貸し会議室みたいになっていて、常時使うのではなく、時間貸しで借りたいときに借りるという場所で、私名義の荷物の受け取りもしてくれるし登記もOKという形態です。
実際に常時入居しているわけではないという意味では、バーチャルオフィスともいうと思います。
ここで注意が必要なのが、バーチャルオフィスでは融資が絶対にできないという金融機関があるということです。
私が融資を受けた銀行（信組）は、オフィスの場所や形態にはこだわらないところでしたが、
私が訪問した別の銀行では、「バーチャルオフィスは融資絶対NGです」と言われました。
(個人的には別にオフィスがなくてもやれる不動産賃貸業で、登記場所にこだわるより、連帯保証人（社長本人）や物件価値と頭金割合などの保全が重要だと思うのですが…💦)
なので、まずは借りたいと思っている金融機関を回って、融資目線を確認するついでに、そういった基準などを確認したほうが良いと思います！
また、賃貸を登記住所にしても、よっぽどのことがない限り、オーナーにバレることはありません。なので実際には、「人の出入りはないのだし、実害ないでしょ」と、賃貸の居住先を登記住所にしている人は多いと思います。
また、勝手に法人登記しているからといって、実害がないのならば、賃貸契約をオーナー側が解除するのもなかなか難しいようです。
入居者が勝手に法人登記していた…賃貸借契約は解除できる？ | 不動産投資メディアのINVEST ONLINE（インベストオンライン）
しかし、個人で契約している賃貸を、法人契約に切り替える時には、履歴事項証明書で今までの法人の住所歴が分かりバレると思いますので注意が必要です。
私は将来的に、今借りている賃貸の契約を、法人契約に切り替えようと思っていたため、そういった意味でも辞めることにしました。
電話はskypeで050ナンバーを取得
銀行開設などで、法人の電話番号が必要になることがあります。
また、個人の携帯番号を教えたくない、法人用の電話番号を用意したいという方もいらっしゃると思います。
そういう方におすすめなのがskype電話です。
私は月額550円で、050ナンバーの固定電話番号を取得しています。
私は外部公開する電話番号は、個人番号ではなくこちらを使っています。
ただ、金融機関によっては、口座登録の際に050ナンバーはダメということもあります。
私が融資を受けている銀行では、法人の場合固定電話番号が必要なのですが、「実際に電話をかけることはないので、どこでもいいんで、実家の番号とか書いてください」と言われましたので、義実家の電話番号にしました（笑）
なので、ケースバイケースのため、融資を受ける銀行さんに確認するのが一番かと思います。
FAXはオンラインサービスを使う
IT化の進んでいない不動産賃貸業では、なにかとFAXを使う場面が出てくるもの。
たとえば、外壁塗装の際にたくさんの業者に見積もりを取る際には、FAXが大活躍でした！
私は、電話帳を使っていろんな業者に見積もりを取ったのですが、
そういった業者にWEBサイトがなく、まずは電話で問い合わせたところ、「概要はFAXで送る」という流れになることが多かったです。
あと個人的に、あんまりメールを頻繁に見る人が少ない業界だと思いました。
FAXの方が、紙が出てくることによって強制的に見るので、抜け漏れが起こりにくい可能性があります。
ただ、そのためだけに固定電話を契約するのはもったいないです！
おすすめなのが、↓のような、オンラインでFAXを送受信できるサービス。
私が契約したサービスは、オンライン上で確認できるので、外出先でも受信記録が見れて便利でした。
ほかにも月額１０００円程度でFAXができるサービスがいろいろあるので、探してみてください。
会計は起業家支援プランで弥生会計2年無料
会計の記帳業務をどこでやるか？ということですが、
弥生会計がおすすめです。
起業家応援プランで、2年無料というキャンペーンをやっています。
競合に前述のfreeeがやっている会計freeeもありますが、税理士さんの採用割合は弥生会計の方が高いと感じます。
私がお願いしている税理士さんによると、「会計freeeは画面表示速度が遅い。弥生会計の方がスムーズでいい」と感じているそうです。
あとは頼みたい税理士さんを探して、その方が対応しているサービスから決めるというのもアリだと思います。
エクセルなどに記帳する方法もありますが、自動で予測変換で勘定項目を出せたり、いろいろ計算書を自動作成してくれたり、税理士への共有が楽だったりするので、個人的にはクラウドサービスがおすすめです。
法人印鑑・融資用のゴム印はネットで安くオーダー
融資を受ける際に、銀行の担当者さんから「ゴム印ある？」と聞かれました。
前職では基本的にオンライン契約で進めていて、あまり印鑑を使う必要がなかったため、ゴム印？なにそれ？という感じでした。
住所と法人名・代表者名がまとめて入っているような社判を、ゴム印と呼んだりするらしいです。
「融資契約のときに、たくさんの書類にハンコ押さないといけないから、ゴム印は買っておいてね。」と言われました。（最初に印刷しておけばいいのに）
ネットで1880円程度で買えたので、たいした出費にはなりませんでした。
大きさは、小さい分には困りませんので、いろんなところで使えるように小さめサイズがおすすめです。
維持費無料で会社サイト公開
私が法人を立ち上げて、しばらくしたころに、偶然「自分の名前＋札幌」で結構Google検索があることに気づきました（予測変換候補に出てきた）
おそらく、その時期に、外壁塗装など見積もりを多数の業者さんに取っていたので、
業者さん側が与信調査というか、「どんな人間なのか？怪しくないか？」ということで、ググっていたのではないかと思います。
新設法人は誰にでも怪しく思えるものですw
不安を払拭するために、会社サイトを作って、経歴などを説明しておく、というのはいい手段だと思います！
wixなどは無料でプログラミングができなくてもサイトが作れますし、ちょっとhtml触れるという人なら、Github pagesというサービスを使えば、サーバー代不要、ドメイン代だけでhtmlファイルをインターネット公開できますのでおすすめです。
